人生100年時代 50代の投資は「東京×中古×ワンルーム」
どうも。『毎日が祝日。』いわいです。
今日はネットで見かけたこちらの記事から。
珍しく不動産投資の話です。
50代の投資は不動産投資が良いのでしょうか？
早速中身を見ていくことにしましょう。
老後問題解決コンサルタントなる人物が登場
「人生100年時代」といわれて久しい。長らく40歳が人生の折り返し地点とされてきたが、今や50歳と考えるべきだろう。
「50歳から、さらに50年という長丁場をどう生きればいいのかと考えてしまうかもしれません。でも、何歳ごろにどんなトラブルに巻き込まれやすいのかがわかれば、事前に対策を立てられます。老後はけっして暗くはありません」
こう話すのは、『老後の年表』の著者で、老後問題解決コンサルタントとして活動する横手彰太氏（48）。人生後半の問題に対処するためには、いつ何が起こるかを知り、40代から “自分の武器” を身につけておくことが重要だという。
冒頭の一節は普通に良いことが書いてあると思い読み進めると、何やら"老後問題解決コンサルタント"を名乗る人物が登場しました。
以下の本を著者のようです。
2021年4月に出版された本のようです。
そもそも「40代から “自分の武器” を身につけておくことが重要」というのも違和感を感じます。
「40代から」じゃ遅く、「50歳までに」というのが正しい表現ではないかと思いました。
投資を推奨する理由は「老後資金」
さて、ここからが本題です。
40代では自己投資にお金を使い、50代は「お金を増やすステージ」だという。老後の生活のため、不労所得を得るにはどんな方法があるのか。
「我々の世代は受け取る年金の額が少なくなりますから、毎月5万〜10万円の収入を上乗せできるよう投資を始めましょう。
やり方は人それぞれなので、投資信託でも株でもいいです。私は30代で株を始めましたがうまくいかず、40代で不動産投資に出会いました。現在、毎月10万円ほどの家賃収入を得ています。
後期高齢者になれば医療費は増えますし、維持費のかさむ家を手放したり、介護施設に入るなど住み替え資金も必要。近年は中高年のひきこもりが増え、離職した我が子を養わなければならなくなるかもしれない。老後破産を避けるために定期収入は重要です」
なるほど、老後の年金は少ないので、収入を増やすために投資を始めましょうという投資推奨派の意見です。
不動産投資を推奨する理由は、この人が不動産投資で上手くいっていることでした。
記事のタイトルに「人生100年時代」と入っていましたから、老後資金をどうやって用意するかという方法の一つとして不動産投資という選択肢があるという記事なのでしょう。
投資するなら「東京×中古×ワンルーム」？
横手氏の不動産投資の鉄則は、「東京」「中古」「ワンルーム」だという。
「不動産投資は人が集まる場所でするのが基本なので、東京の物件を選びましょう。新築はプレミアムがあるぶん、購入直後から価値が下がる。中古は当然、新築よりも安く購入できるので、収益性と利回りが高い。
ワンルーム賃貸をすすめるのは、ファミリータイプの場合、入居者は分譲も視野に入れるためライバルが多いから。20平米ほどのワンルームなら、学生をはじめ単身者の需要が常にあり、分譲もライバルにならない」
では不動産投資の中でも東京の中古ワンルームマンション投資を推奨する理由は何なのかというと、上記のような理由からでした。
現在投資をしている人であれば、不動産投資に全く無関心という人は少ないのではないかと思います。
少なからずどのような投資なのかは調べてみた上でやる・やらないという判断をしているのではないでしょうか。
私は調べた結果「やらない」との回答を出した人間です。
私も自分でワンルームマンション投資を調べた際、この人が述べているような点は考えていました。
やるなら東京の物件。
やはり人の多い場所がいいに決まっています。
都内でも23区内のほうが有利。
中古物件である理由も記事にある通りで、中古は新築より安く購入できます。
ワンルームを検討する理由はファミリータイプがどうこうというより初期投資が少なくて済むからです。
これらの理由から「東京×中古×ワンルーム」を推奨しているようです。
ワンルームマンション投資のデメリット
一見すると非常によさげに見えるワンルームマンション投資ですが、私はいろいろ気になる点がありました。
以下、私が検討時に感じたデメリットをご紹介します。
1.空室リスク
まず1つめは空室リスクです。
そもそもワンルームマンション投資で得られる収入は家賃収入です。
つまり入居者がいるから収入が得られるわけです。
私は退去した直後から新たな入居者が見つかり、収入が途切れることなく続くことのほうが確率として低いのではないかと思いました。
ですから不動産投資でよく「安定収入」とか聞きますけど、ワンルームマンション投資だとさほど安定しないのではないでしょうか。
2.初期投資が大きい
2つめは今回の記事では全く触れていない初期投資です。
そもそもワンルームマンション投資は最初にマンションの1室を購入するわけです。
不動産投資の中でもワンルームマンション投資は初期投資額が小さくて済むとはいえ、東京都内の中古マンションなら安くても2000万円はかかります。
ですから現時点で一定額の貯金がない人では多分難しいでしょうし、収入が少ない人では借入の審査も落ちるでしょうからそもそも始められないでしょう。
3.実際に収入になるのはローン支払い後
3つめは実際に収入になるタイミングです。
私は不動産投資を検討した際、実際に業者と面談をしました。
その際、いくつかの都内の物件を見ながら、資金計画みたいなものを見たときに、ふと疑問に思ったことがありました。
「これ、購入費用を払い終えるまでに20年かかるのか」
家賃収入が入ってきても、最初はローンの返済がありますから、実際にちゃんと収入となるのはローンの支払いを終えてからです。
「金になるまで時間がかかるなぁ」と思った記憶があります。
4.2件目・3件目の購入を勧められる
4つめは、安定収入のために2件目・3件目と複数の物件購入を勧められることです。
実際私もまだ1件目を購入していない段階で、2件目・3件目の話が出ました。
やはり収入を安定させるなら1件では怪しいのが本音なのではないでしょうか。
理由は1つめに挙げた空室リスクでしょう。
5.時間経過による家賃の下落
5つめは、不動産なら避けて通れない問題です。
物件はずっと同じ価値を維持できるはずもなく、徐々に古くなっていきます。
古くなれば家賃は下げざるを得ないはずです。
私の記憶ではその時の業者は「都内の物件ならそこまで下がらない」と言ったような気がしますが、そんなはずはありません。
家賃が下がれば収入が減りますから、当初の計画が狂うことになります。
まとめ
以上が私の感じたワンルームマンション投資のデメリットです。
私個人の見解ですから一部正しくない点があるかもしれませんが、ご容赦ください。
とにかく結論としては「ワンルームマンション投資には手を出せない」となりました。
そしてワンルームマンションを検討する最大のデメリットは、「面談後ものすごい回数の営業電話を受けまくること」でした。
本当にしつこいです。
しばらくこちらが忘れた頃に見覚えのない電話番号の電話が来て出てみると、不動産投資の業者でビックリしたこともしばしばありました。
家族信託は頭に入れておいてよさそう
「家族信託というのは、財産の管理を家族にまかせる仕組みのことです。認知症のことは知っていても、それがすなわちお金の問題でもあることを知らない人は多い。
認知症になると判断力がなくなるため、法律的な手続きができなくなり、銀行により財産が凍結されてしまう恐れがあります。それは絶対に避けたいので、事前に信頼できるお子さんと契約をして、1000万円、2000万円と現金を預ける。
いつか自分の介護が必要になったら、そこから費用を賄うという契約です。相続のために遺言を書いてくれというと、親子関係はギクシャクしてしまいがちですが、家族信託の場合は、親が長生きすることが前提なので前向きな話になり、資産の棚卸しがスムーズに進みます。
ちなみに今回の記事で50代がお金のことでやっておくべきもう一つのこととして取り上げられていたのが「家族信託」です。
家族信託は私も不勉強でよく知りませんでした。
記事を読む限り「信頼できるお子さん」がポイントではないでしょうか。
1000万円、2000万円の額をポンと手に入れても普通でいられる人でないといけないのでは？
お金を使い込まれるトラブルなんかもあるのでは？と勘ぐってしまいました。
ただ認知症リスクは長寿にはつきものですから、検討の余地は全然あると思い、こちらは少し参考になりました。
まとめ
以上『人生100年時代 50代の投資は「東京×中古×ワンルーム」』でした。
いかがでしたか？
老後に向けて不動産投資を始めましょうと言われても、非推奨派からすると同意しかねる内容でした。
もちろん個人の自由ですので興味のある方は業者の話を聞いてみるとよいでしょう。
ただし年収は一定以上でないといけません。
ちなみに私が不動産投資の面談をした理由はモッピーのポイ活です。
面談するだけで5万ポイント（5万円相当）をもらえました。
代償としてしつこい電話営業を受けることとなり、先日も数か月ぶりに電話が来ました（苦笑）。
以下関連記事です。
そういえば関西では2021年10月に資産運用EXPOが開催されるそうで。
私はコロナ禍以前は毎年参加しレビューを書いておりますので、こちらをどうぞ。
投資に興味のある人は試しに足を運んでみると面白いと思います。
それから不動産投資を始めるならやはり未来のことをは知っておいて損はないでしょう。
未来予測をすると不動産投資はやりたくなくなるかもしれません。
投資自体も無理という人は自己投資という手もあります。